임대차 3법 전월세상한제 계약갱신청구권 전월세 신고제

법 자체는 주택임대차 보호법이라는 법률이지만 2020년 7월 31일부터 시행된 ‘계약갱신청구권’ 및 ‘전월세 상한제’와, 2021년 6월 1일부터 시행될 ‘임대차 신고제’ 3가지를 묶어서 별칭으로 임대차 3 법이라 부릅니다.

임대차 3 법은 전월세 신고제·전월세 상한제·계약갱신청구권제 등을 핵심으로 하는 법안으로, 계약갱신청구권과 전월세 상한제를 핵심으로 한 ‘주택임대차 보호법’ 개정안과 전월세 신고제를 핵심으로 한 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안이 이에 포함됩니다. 이 가운데 계약갱신청구권제와 전월세 상한제를 담은 주택임대차 보호법 개정안은 2020년 7월 30일 국회를 통과한 데 이어 7월 31일 국무회의를 통과하면서 이날부터 시행됐습니다. 또 전월세 신고제의 근거가 되는 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안은 7월 28일 국회 국토교통위원회 전체회의를 통과해 8월 4일 본회의를 통과했습니다.

1. 계약갱신청구권

첫 번째는 계약갱신 청구권입니다. 2020년 7월 31일부터 시행되었습니다. 통상적으로 주택임대차 계약은 2년 단위로 이루어지는 편이죠. 계약갱신 청구권은 임대차 계약의 갱신을 청구할 수 있는 권리입니다.

임차인이 이 권리를 행사할 경우 추가로 2년을 더 거주할 수 있기에 임차인의 안정적인 주거를 보장할 수 있다고 합니다.

물론 임차인이 계약갱신을 청구한다고해서 무조건 받아들여지는 것은 아닙니다. 계약 만료 시점에 집주인(직계존속, 직계비속을 포함)이 실거주를 계획하고 있다면 계약갱신청구권이 거부될 수 있습니다.

2. 전월세 상한제

두 번째는 전월세 상한제입니다. 이 제도 역시 2020년 7월 31일부터 계약갱신청구권과 함께 시행이 되었는데요, 임대차 계약을 갱신할 때 전월세 금액에 상한제를 두는 제도를 말합니다.

차임의 5% 이내로 증액 가능하도록 제한을 두었습니다. 이러한 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용이 됩니다. 5%는 상한선이고, 임차인과 임대인은 5% 범위 내에서 협의를 통해 임대료를 결정하면 됩니다. 다만, 지자체가 별도로 조례를 정할 경우 상한선이 달라질 수 있습니다.

계약갱신청구권으로 임차인이 2년을 추가로 같은 주거공간에 머물 수 있고, 전월세 상한제를 통해 감당이 가능한 수준의 임대료로 거주할 수 있도록 규제가 마련된 것입니다.

3. 전월세 신고제

세 가지 제도 중 가장 용어가 낯설게 다가오는 제도입니다. 위 두 제도가 작년부터 시행 되었고 자주 언급되었던 것과는 달리, 전월세 신고제는 2021년 6월 1일부터 시행됩니다.

전월세 신고제란 보증금 6천만원 이상이거나 월세 30만 원 이상의 임대차 계약을 맺으면 30일 안에 해당 지자체에 신고하도록 하는 제도입니다. 이 제도의 궁극적인 취지는 바로 임대차 시장 투명성을 위함이라고 합니다.

신고가 의무사항이기 때문에 계약 후 확정일자를 자동으로 부여받을 수 있고, 이에 따라 세입자는 권리를 보호받을 수 있기 때문입니다.

그동안 임대차 계약은 대체로 확정일자 신고를 기반으로 이루어지다 보니, 매매와는 다르게 불투명한 부분이 많았다고 해요.

임대차 계약이 소액인 부분에선 확정일자를 안 받다보니 부득이 보증금을 돌려받지 못하는 등의 안타까운 사례도 발생하기도 했고요. 이렇게 임차인 보호가 되지 않는 부분이 있었습니다.

지금은 매매신고에 비해 전세나 월세는 관련 정보가 부족하다 보니 시장에서 본인이 직접 임대주택을 찾거나 할 때 정보가 없는 부분이 있어서 거래상 불편함이 있었습니다.

임대차시장에서는 보다 많은 정보를 투명하게 하고 임대료 보호를 위해 확정일자를 신고제를 통해 정보가 투명하게 공개됨으로 인해 임차인의 거래편의가 상승이 될 것이라 예상됩니다.

지금은 금액부분이 다 신고되고 확정일자도 부여가 되니 보증금 보호가 강화된다고 합니다. 그리고 이 신고는 온라인으로도 가능하고 비대면으로도 가능합니다.