재개발 절차 재건축과 다른점

재개발이란

주거환경이 낙후된 지역에 도로·상하수도 등의 기반시설을 새로 정비하고 주택을 신축함으로써 주거환경 및 도시경관을 재정비하는 사업을 말합니다. 재개발의 경우에는 공공사업의 성격을 띠고 있다는 점에서 민간 주택사업의 성격이 짙은 재건축과 다릅니다. 또한 기존 주택 세입자 처리와 관련해 재개발은 공공임대주택을 공급하거나 공급 자격이 없는 세입자에게 3개월분의 주거대책비를 지급하도록 되어 있으나, 재건축은 당사자 간의 주택 임대차 계약에 따라 개별적으로 처리하게 됩니다.

재개발절차는 크게 4단계로 나뉩니다.

• 사업 준비단계 : 재개발 기본계획 수립 → 구역지정
• 사업시행단계 : 조합설립인가 → 시업시행인가
• 관리처분단계 : 관리처분계획인가 → 분양시설의 처분
• 사업 완료단계 : 준공 및 입주 → 청산 및 해산

4단계를 거치면서 재개발절차가 완료됩니다.

좀 더 세부적으로는 아래와 같이 재개발사업은 진행됩니다.

구역지정 → 조합설립추진위 구성 → 조합설립 신청 및 승인 → 건축심의 → 사업시행인가 → 감정평가 → 분양신청 → 관리처분계획 → 이주 및 철거 → 착공 및 분양 → 준공 및 입주 → 청산

구역지정

• 요건 : 토지등소유자 60% 이상, 토지면적 1/2 이상 동의(주민제안)
• 서울시에서 정비구역 지정

정비구역 지역 이후에 지분 쪼개기를 하면 분양자격 박탈되며 현금청산 대상이 되니 주의합니다.

조합설립 추진위 구성

• 토지 등 소유자 1/2 이상 동의

(오직 한 개의 추진위원회만 인정)

재개발이 본격적으로 시작되기에 투자자들의 기대감 높아지고 가격이 상승하기 시작하는 단계입니다.

조합설립 신청 및 승인

• 토지 등 소유자 3/4 이상, 면적 1/2 이상 동의
• 창립총회 : 사업계획(안) 의결, 조합정관 의결, 임대 의원 선출

• 조합정관, 조합원 명부, 동의서, 창립총회 회의록, 사업계획서를 첨부

• 조합설립인가 이후 조합법인 등기 (조합장/이사/감사/법인 등기 명시)

재개발 사업은 동의하지 않아도 모두에게 조합원 자격이 생깁니다.

건축심의

• 건물을 지을 때 인허가에 앞서 도시미관 향상, 공공성 확보 등을 따져보는 것

• 시의 건축위원회가 조합의 설계/디자인/건축법 위반사항 등을 심의

사업시행인가

• 사업시행인가신청 전 총회 결의

• 신청서 작성( 사업시행인가신청서/인가 계획서/정관 / 총회 의결서 사본/수용 또는 사용할 토지 또는 건축물의 명세 및 소유권외 권리명세 등)

• 시장, 군수에게 신청

• 시장, 군수는 인가시 14일 이상 일반인에게 공람 후 고시

재개발 사업을 최종적으로 확정하는 단계로 엄청난 투자수요가 유입됩니다.

감정평가

• 종전자산평가(분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세, 사업시행인가 고시가 있는 날을 기준으로 한 가격)

• 종후 자산평가

• 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술 평균하여 산정

분양신청

• 사업시행인가 고시 후 120일 이내

• 신청기간은 30일 ∼60일(20일 이내 범위에서 연장 가능)

• 분양 미신청자에 대한 조치 (손실보상협의, 수용재결)

관리처분계획 인가

• 관리처분계획인가 신청 전 총회 의결 (조합원 1/2 이상 동의)

• 관리처분 인가신청서, 총회 의결서 사본, 관리처분 계획서 작성하여 시장, 군수에게 신청

※ 관리처분계획서 내용

분양 설계
분양대상자의 주소 및 성명
분양 예정 건축물 등 추산액
종전 건축물의 명세 및 가격
정비사업비 추산액(재건축 초과이익 환수 부담금 포함) 조합원 부담 규모
분양대상자의 소유권외의 권리명세
세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액
현금청산자의 건축물 등의 명세와 청산방법
폐지 또는 새로이 설치되는 정비기반시설의 명세와 용도
보류지 등의 명세와 추산 가액/처분방법
철거예정시기
시장 군수는 인허가 신청 후 30일 이내 인가 결정
인허가 당해 지자체 공보 고시 및 분양신청자에게 인가내용 통지

조합원 출자자산규모와 새로 얻게 될 주택의 가치를 산정해 환급 또는 추가분담금이 결정됩니다.

이주 및 철거

• 이주 계획서 작성

• 금융기관 선정(조합에서 입찰을 통해 최저금리 제시한 금융기관 선정)

• 이주비 대여 및 근저당 설정

• 물건조서 등 작성

착공 및 분양

• 감리자 선정(건축, 소방, 굴토, 전기 등)

• 시공보증 ( 시공사가 조합에 시공 보증서 제출)

• 조합원 분양(관리처분 계획에 따라 토지 등 소유자에게 분양)

• 일반분양 : 착공신고 후 입주자 모집 공고

준공 및 입주

• 공사 완료 후 구청장에게 준공인가 신청서를 제출, 준공인가

• 입주

조합 해산

• 비례율과 권리가액

• 조합원 추가분담금 = 조합원 분양가 – 권리가액

• 권리가액 = 자산평가금액 × 비례율

• 비례율 = ( 종후 자산평가금액 – 총사업비 ) ÷ 종전자산평가액

비례율은 해당 사업지의 사업성을 의미합니다.
비례율이 높으려면 분양가가 높아야 하고, 사업비는 적어야 하며, 종전자산평가액은 작아야 합니다.